Làm thế nào để mua nhà khi không đủ tiền?

Vay tiền mua nhà là một vấn đề mà người Việt Nam không muốn làm,bởi vì tâm lý người Việt Nam ngại nợ.Vậy tại sao người Mỹ sẵn sàng vay tiền mua nhà?Chúng ta hãy thử nhìn những con số sau.Có vài điều lý thú cho bạn để bạn xem xét và nhìn nhận vấn đề này.

Thứ nhất ,chúng ta sẽ xem qua các bảng so sánh các giá trị sau:

Đây là bảng tính khoảng vay 1 tỷ với lãi suất 15%/năm cho khoảng vay 1 tỷ(tham khảo từ ngân hàng HSBC)

Đây là bảng tính lãi suất 20% /năm với khoảng vay 1 tỷ (tham khảo từ ngân hàng HSBC)

Đây là bảng tính excel cho khoảng thuê nhà trong vòng 25 năm(ĐV:nghìn đồng)

Bạn thấy gì qua các bảng phân tích số liệu trên.Nếu chúng ta vay 1 tỷ và có sẵn khoảng 500 triệu thì chúng ta mua được căn hộ 1,5 tỷ hiện giờ.Nếu chọn trả cố định hàng tháng thì mỗi tháng số tiền bạn phải trả dao động từ khoảng 13 triệu-17 triệu với lãi suất cho vay khoảng từ 15% -20% trên năm.Nếu trả theo số dư giảm dần thì số tiền tháng đầu tiên bạn phải trả trong khoảng 16 triệu-20 triệu với lãi suất cho vay từ 15% -20% trên năm.Và những tháng sau bạn trả số tiền ít hơn tháng đầu nếu lãi suất không đổi.Vì lãi suất cho vay tính trong khoảng 15%-20% là khá cao nên khoảng dao động này thực tế thấp hơn.Như vậy nếu bạn vay mua nhà với lãi suất 15%/năm thì sau 25 năm tổng số tiền bạn trả cho khoảng vay 1 tỷ ban đầu là 2,8 tỷ-3,5 tỷ,tương tự với lãi suất 20% thì dao động trong khoảng 3,5 tỷ-5 tỷ ứng với lựa chọn trả cố định hàng tháng hay hàng tháng giảm dần.

Phân tích bảng thuê nhà để ở,với căn hộ có giá 1,5 tỷ thì hiện nay bạn sẽ thuê với giá rẻ nhất là 6 triệu/tháng.Mỗi năm giá tăng trung bình thêm khoảng 4% giá thuê năm trước(tất nhiên với tình trạng hiện nay giá không tăng thêm,nhưng khi phục hồi thì giá sẽ tăng vượt 4%,có khi tăng 10% hay 15% nếu trong thời kỳ sốt, nên tôi lấy trung bình là khoảng 4%).Đây là bảng tính ước lượng với giá thuê và giá trị gia tăng của giá thuê thấp nhất.Thực tế giá thuê của căn có giá 1,5 tỷ bây giờ khoảng 8-12 triệu/căn.

Vậy nếu chúng ta thuê nhà đất  trong 25 năm thì chúng ta trả khoảng 2,9 tỷ.Gần bằng tổng số tiền trả cho ngân hàng sau 25 năm.Chỉ khác nhau là số tiền thuê nhà sẽ tăng dần hàng tháng,còn nợ ngân hàng sẽ giảm dần hàng tháng trong khi lương chúng ta tăng dần theo thời gian.Vậy thì bạn nên xem xét thuê nhà trong 25 năm và bạn không sở hữu nó sau 25 năm thuê hay bạn sẽ trả nợ trong 25 năm và sau đó bạn sẽ sở hữu nó nhưng tổng số tiền trả cho ngân hàng tương đương với bạn đi thuê nhà.Đây là một điều thú vị dành cho bạn.

Bạn nghĩ bạn sẽ gửi ngân hàng,tất nhiên ngân hàng sẽ trả lãi suất cho bạn nhưng bạn thừa biết lãi suất ngân hàng không bù được sự mất giá đồng tiền.Cho dù ngân hàng trả lãi cho bạn thì khoản lãi đó cũng không bù được tiền bạn thuê nhà,vậy là bạn gửi ngân hàng,đi thuê nhà thì tiền của bạn mất giá và không được bù mất giá vì tiền lãi đem đi thuê nhà mất tiêu.Vd:giờ bạn có 500 triệu,bạn gửi ngân hàng,mỗi tháng bạn có được khoảng 3 triệu tiền lãi,đủ thuê nhà không?Bạn lấy lương bù vô và khoảng lương còn lại gừi ngân hàng thì 25 năm sau bạn rút ra mua được nhà không?Bài toán này hơi rắc rối,nhưng bạn có thể ướt lượng được là mua được hay không.

Không những thế vay tiền mua nhà còn giúp bạn phân phối rủi ro cho ngân hàng.Khi vay tiền mua nhà bạn sẽ dùng chính căn hộ mình mua để thế chấp,sẽ có công ty định giá tài sản cho bạn,phí định giá có lẽ do bạn trả.Bạn phân phối rủi ro như thế nào?Hiện nay nếu bạn mua nhà chưa hoàn thiện bạn sẽ không yên tâm khi không biết chủ đầu tư có bàn giao nhà đúng hợp đồng hay xây giữa chừng bỏ đó-tình trạng này diễn ra rất nhiều-hay ngân hàng có thể kiểm tra tính pháp lý của dự án,khi đó quyền lợi của ngân hàng bị ảnh hưởng do tài sản bảo đảm là chính căn hộ thế chấp đó.Khi xảy ra tình trạng đó bạn mất một phần tiền và ngân hàng mất một phần tiền hoặc ngân hàng sẽ can thiệp và giúp đỡ bạn về vấn đề pháp lý trong kiện tụng.

Thứ hai,hiện giờ giá nhà rất hấp dẫn,bạn chờ nó giảm nữa,nhưng bạn có thể đoán được nó giảm được nữa không?Cách đây vài tháng chủ đầu tư ồ ạc giảm giá,nhưng giờ hiện tượng đó đã giảm ,hầu hết là đưa ra nhiều chương trình khuyến mãi.Giảm nữa thì các bạn cũng khó hưởng khi nhà đầu tư nước ngoài mạnh vốn thâu tóm dự án,những dự án hợp tác giữa nhà đầu tư Việt Nam và nhà đầu tư nước ngoài giờ ít nhiều đều bị nhà đầu tư nước ngoài sở hữu.Bạn thường xem tin tức sẽ thấy những điều này.Khủng hoảng tạo ra nguy cơ cũng như cơ hội,cơ hội sở hữu nhà đúng giá đang là trong thời điểm.Bạn và tôi hay ngay cả chuyên gia kinh tế đều có thể không biết đáy nằm ở đâu,chúng ta không nhất thiết phải chờ đến đáy,bởi thời điểm đáy diễn ra rất ngắn và chúng ta không đủ thông tin cũng như kiến thức để nhận biết đó là thời điểm đáy.Vậy sao bạn không mua khi thấy giá đã phù hợp khi nhìn vào diễn biến thị trường.

Chung cư hay căn hộ theo thời gian đều bảo đảm về trượt giá nếu bạn đừng mua nó trong thời kỳ sốt,bởi trong thời kỳ sốt thì hết cơn sốt nó sẽ xuống.Nó chỉ đảm bảo giá trị gia tăng khi nó không bị xuống cấp,nếu bạn mua một căn hộ hay chung cư chất lượng xây dựng tốt thì công trình sẽ lâu xuống cấp và bảo đảm giá trị gia tăng lâu dài hơn.Khi bạn tích cóp đủ tiền và bạn muốn sở hữu nhà gắn liền với đất thì bạn chỉ cần bán chung cư hay căn hộ đó đi.

Theo báo cáo của các địa phương (55/63), tổng giá trị tồn kho tại các dự án phát triển nhà ở tính đến tháng 3/2013 tại TP Hồ Chí Minh, thống kê của 121 dự án gửi báo cáo có số tồn kho 14.816 căn hộ chung cư. Trong đó có 12.189 căn hộ đang xây dựng, 2.301 căn đã xây xong chưa bán được. Nhà ở thấp tầng còn 326 căn, mặt bằng thương mại: 43.510 m2, đất nền: 300.071 m2. Giá trị tồn kho ước tính là 30.242 tỷ đồng.Nếu nhìn bảng báo cáo này thì chúng ta sẽ cho rằng giá trị hàng tồn kho là khá lớn nhưng với dân số tai Tp.HCM Tổng kết 10 năm thực hiện pháp lệnh dân số diễn ra ngày 27/5, bác sĩ Tô Thị Kim Hoa, Phó Giám đốc Sở Y tế TPHCM, cho biết tỷ lệ dân số trong độ tuổi lao động (từ 15-59 tuổi) có xu hướng tăng nhanh ở TPHCM.

Năm 2011 dân số hiện tại của TPHCM là 6,2 triệu người, và dự báo đạt 9 triệu người vào năm 2025. Tốc độ tăng dân số năm 2025 của TPHCM có thể đạt 45,2%.Thế nhưng dân số hiện nay(2013) của Tp.HCM gần 8 triệu người chưa đầy 2 năm dân số tăng thêm gần 2 triệu người, Nếu năm 2005 có gần ba triệu người ở độ tuổi 15-55 thì đến nay đã tăng lên hơn bốn triệu trong tổng số gần tám triệu dân.TPHCM được dự báo đứng thứ hai thế giới về tốc độ tăng dân số và tốc độ tăng dân số khá nhanh,điều này dẫn đến nhu cầu nhà ở rất nhiều,đồng thời trang tin The Daily Beast công bố dựa trên số liệu về dự báo tăng trưởng dân số và GDP của Liên Hợp Quốc và PricewaterhouseCoopers, TPHCM xếp thứ hai.

GDP hiện tại của TPHCM là 58 tỷ USD, dự kiến đạt 181 tỷ USD vào năm 2025. Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân giai đoạn 2008-2025 là 7,0%/năm.Với tìm năng về nhu cầu rất lớn cũng như tốc độ tăng GDP như dự báo thì trong dài hạn nguồn cung nhà ở sẽ thiếu và nếu nó xảy ra thì đẩy giá nhà tăng rất nhanh.Chúng ta cần giản nhu cầu ra chứ không nên dồn nhu cầu mua nhà một lúc.

Tình trạng trầm lắng cũng như giá giảm như hiện nay là tình trạng giá giảm giả không đúng với nhu cầu của thị trường.Hàng tồn kho chỉ khoảng 14 ngàn căn cho hơn 4 triệu người lao động,cứ cho 4 triệu người này chỉ có 5% là có đủ khả năng mua nhà vậy thì họ cần tới 200 ngàn căn hộ.Tình trạng giá giảm và thị trường trầm lắng như hiện nay do chủ yếu người dân thiếu lòng tin vào BĐS cũng như tin chắc giá giảm nữa.Thế nhưng chúng ta chỉ thấy tình trạng bội tín đi cùng với giá giảm,nếu giá giảm vẫn có lời thì chủ đầu tư chẳng bội tín làm gì,chúng ta nên xem xét điều này.Giá giảm đồng thời cũng do chủ đầu tư đầu tư không tính toán các biện pháp huy động vốn dự phòng cũng như không tính tới khủng hoảng kinh tế làm thiếu vốn đầu tư cho dự án cũng như trả lãi suất cho ngân hàng đành gỡ vốn.Chúng ta cũng cần xem xét nguyên nhân này bởi vì giá giảm không phải hoàn toàn do giá nhà từng ở mức cao mà còn là vấn đề gỡ vốn.Điều này có nghĩa là nếu dự án được các nhà đầu tư nước ngoài thâu tóm xong,không hạ giá nữa thì chúng ta bắt đầu mua vì cho là đã chạm đáy,mọi người mua cùng lúc thì vấn đề gì sẽ xảy ra.Chúng ta cũng từng biết giá nhà ở Mỹ giảm thê thảm nhưng khi phục hồi giá nhà tăng lên rất nhanh cũng vì vấn đề giá giảm giả làm các nhà đầu tư ngừng đầu tư dẫn đến thiếu hụt nguồn cung khi thị trường ổn định,nảy sinh e ngại giá bất động sản đẩy tăng lên cao.Ở Mỹ cũng từng có thành phố ma Nam Florida,cách đây 3 năm thì có 1500 căn rao bán nhưng giờ chỉ còn 150 căn và lượng nhà xây mới tại thời điểm tháng 2 đã tăng hơn 50%so với cùng kỳ năm trước.Điều này phần nào giúp bạn hình dung được khi thị trường phục hồi thì sẽ như thế nào.

Thứ ba,thông qua thị trường vàng và chứng khoáng bạn sẽ thấy nền kinh tế đang có dấu hiệu phục hồi,vàng là nơi trú ẩn an toàn khi thị trường khác tiềm ẩn rủi ro,giá vàng giảm chứng tỏ rủi ro ở những thị trường khác đang bớt nguy hiểm,chứng khoán bắt đầu hơi sôi động chứng tỏ thị trường này đã gia nhập lại,các nền kinh tế lớn bắt đầu phục hồi,Việt Nam là nước có nền kinh tế nhỏ nên phụ thuộc rất nhiều vào nền kinh tế lớn,các nền kinh tế lớn phục hồi sẽ kéo theo hoạt động của các doanh nghiệp xuất khẩu,đầu tư,… phục hồi cũng như kéo theo nền kinh tế Việt Nam phục hồi dần.

Bạn cũng đừng nên hỏi tại sao giá nhà tại Việt Nam cao ngất vậy?Bạn nên hỏi sao lạm phát cao vậy,lãi suất ngân hàng cao thế hay dân số tại các thành phố lớn đông và tăng nhanh quá?,….những điều đó ảnh hưởng rất lớn đến giá nhà.Bạn cũng không nên đặt câu hỏi tại sao giá nhà cao gấp 25 lần thu nhập mà nên hỏi tại sao thu nhập không đủ mua nhà.Đó là vấn đề cốt yếu ta nên giải quyết,nâng cao mặt bằng thu nhập của người dân lên để ai cũng được hưởng cơ sở vật chất bằng với nước khác.Câu hỏi đó giống như bạn đang hỏi tại sao giá của 1 cái iphone lại bằng giá của 3000 kg lúa.
Thêm nữa khi bạn chưa có đủ tiền mua nhà thì mua chung cư giúp bạn và con cái bạn có môi trường sống tốt hơn,bạn sở hữu sổ hồng và sổ hộ khẩu tại Tp.HCM nếu bạn chưa có hộ khẩu ở đây,con cái bạn có điều kiện học tập và vui chơi.Đồng thời,gián tiếp giúp bạn tăng thêm thu nhập thông qua việc bạn gián tiếp tạo công ăn việc làm.

Tôi có vài lưu ý khi bạn vay tiền mua nhà:Bạn nên xem xét thật kỹ hợp đồng,về khoản vay nếu bạn có tiền trả luôn trong bất kỳ thời điểm nào của khoảng vay 25 năm thì bạn có chịu phạt hay phải đóng các khoảng lãi sau khi trả gốc không?Bạn cũng nên đề phòng trường hợp bất khả kháng xảy ra khi bạn mất việc hay thu nhập thấp thì bạn có được gia hạn trả gốc hay lãi không và gia hạn trong bao lâu.Nếu bạn hoàn toàn mất khả năng chi trả thì sẽ như thế nào?Nếu bán nhà để trả nợ thì trong thời gian chờ bán nhà bạn có trả lãi hay không?Hay chờ bán xong trừ luôn?,…Đồng thời bạn cũng nên xem xét sự ổn định lâu dài về tài chính của chính bạn,bởi khi thu nhập bạn thấp hơn khoảng phải trả hàng tháng cho ngân hàng bạn có nguy cơ mất nhà vì mất khả năng thanh toán.

Khi mua nhà bạn cũng nên xem kỹ hợp đồng và tốt nhất là nhờ luật sư tư vấn,chọn mua nhà để ở chứ không phải đầu tư nên bạn nên chọn chủ đầu tư cũng như chất lượng đảm bảo cho bạn để tránh rủi ro.Thị trường giờ rất nhiều vấn đề nảy sinh như mua nhà không giao thì chỉ nộp phạt nhẹ và vì thế chủ đầu tư cứ vậy không xây dựng tiếp,hay xây dựng không đúng thiết kế,chi phí quản lý,dịch vụ cao ngất ngưỡng,thời gian giao sổ hồng không đúng như đã hứa,….những điều ấy cần đề phòng và cần nêu rõ trong hợp đồng, khi vấn đề xảy ra thì chúng ta cần luật sư,vậy tại sao không nhờ luật sư tư vấn từ đầu.
Mong là với những thông tin và phân tích tôi cung cấp sẽ giúp các bạn có lựa chọn tốt nhất.
 nguồn : Làm thế nào để mua nhà